对拆迁利益进行分配应考虑房屋买受人的合同目的
梁某、罗某等房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】再审申请人梁某因与被申请人罗某、原审第三人潘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服 （2021）苏03民终2660号民事判决，申请再审，认为关于诉争房屋被征收后的拆迁利益在当事人之间的分配问题，一、二审作出的判决均有错误，应予纠正。江苏省徐州市中级人民法院经审查认为：梁某与罗某1签订的购房协议是真实的，但梁某不属于案涉房屋所在地群英村的村集体经济组织成员，依照法律规定，其无权购买涉案房屋。该协议违反了法律效力性强制性规定，故该协议显属无效。罗某1在协议中注明“房子与我姐罗某无关”，虽罗某已出嫁，但“继承权男女平等”，并不能剥夺罗某法定继承权，罗某1出售房屋的行为侵害了罗某的权利，其处分罗某部分的房屋属于无权处分，结合购房协议签订时涉案房屋所在的火花社区的拆迁工作已经开始，梁某取得房屋后即进行了加盖，且梁某申请出庭的证人证明梁某“盖房子是为了多赔钱”，梁某亦自述“为了拆迁就加盖房屋”“住了半年就搬走了”，故申请人提出的其为善意购房人的意见不能成立。二审认定梁某购买房屋不是为了居住使用，而是为了获得其无权分配的拆迁补偿利益，判决由罗某返还梁某实际支付购房款30万元，并无不当。关于申请人提出的二审判决拆迁补偿款全部归罗某所有的问题。二审判决由罗某向申请人及第三人返还，是由于涉案房屋的拆迁补偿利益已由罗某经签订房屋征收补偿协议取得，故而应当由罗某在其取得拆迁补偿利益的范围内向梁某及第三人支付上述款项。申请人提出二审未考虑其实际损失的意见，因二审判决认定梁某加盖的房屋是在罗某1所有的宅基地之上加盖，故梁某增建部分的拆迁补偿款中应包含对占用的宅基地部分的补偿，并非全部是对增建面积的补偿，不应全部归梁某所有，但考虑到梁某出资的30万元自2015年以来还存在一定的利息损失，且梁某亦陈述对房屋进行了一定的装修，故一审将增建面积的全部拆迁补偿款284000元判决给梁某所有，具有一定的合理性，二审不再调整，因此申请人主张亦与事实不符，二审判决并无不当。故驳回梁某的再审申请。【争议焦点】诉争房屋被征收后的拆迁利益在当事人之间应当如何分配。【裁判要点】协议无效后，因案涉房屋已被征收并拆迁，已无相互返还的必要，故法院根据有关法律规定处理当事人诉争的房屋被征收后的拆迁利益。农村房屋买卖合同无效返还时，应考虑房屋买受人的合同目的，如一方当事人购买房屋不是为了居住使用，而是为了获得其无权分配的拆迁补偿利益，仅应返还其实际支付的购房款，不应再行分配其购买的房屋及宅基地的拆迁补偿款。考虑买受人在涉案宅基地之上加盖房屋之实际损失，将增建面积的拆迁补偿款判决归买受人所有具有合理性。【规范依据】《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条【裁判文书】江苏省徐州市中级人民法院（2021）苏03民申301号民事裁定书；江苏省徐州市中级人民法院（2021）苏03民终2660号民事判决书；江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初255号民事判决书
本文来源： 最高人民法院司法案例研究院公众号
