精准谈判，力促拆迁补偿款提高千余万 

——北京某龙洋公司拆迁高价补偿案

一、基本案情

北京某龙洋公司（下称龙洋公司）于2008年经石景山区招商局引资，参与了北京市石景山区农业委员会下属企业京原牛奶厂（下称牛奶厂）的闲置土地改造项目，于2008年3月10日签署《土地承保合同》，约定龙洋公司租用牛奶厂一集体所有土地50余亩，承保期限自2008年3月10日至2018年3月9日，用于开发建设娱乐广场项目，2010年3月份双方签订了《补充协议》，将承包期限延长至2023年。后在2017年年初，牛奶厂欲单方解除协议，与此同时石景山区城管局下发了《限期拆除决定书》，认定龙洋公司的建筑为违法建筑，要求龙洋公司限期搬离。龙洋公司认为自己的合法权益受到了侵害，与牛奶厂进行协商，协商中牛奶厂愿意支付的补偿金与龙洋公司的预期相距甚远。

于是，2017年5月29日龙洋公司负责人等一行几人经人介绍，为公司的拆迁补偿一事找到北京京润律师事务所，希望能够帮其提高补偿标准，解决公司在拆迁补偿中遇到的问题。

二、办案结果

在接受龙洋公司的委托后，承办律师在与相关政府部门谈判过程中，就以下两个问题进行了重点阐述：1、企业根据政府招商引资政策进行的投资建设，在没有取得建设工程规划许可证的情况下，是否应一概而论为违法建设？2、即使企业的建设行为被认定违法，政府就违法建设是否应承担责任？经过几轮艰苦谈判，最终得以顺利解决龙洋公司的拆迁安置补偿问题，在接受委托不到72小时内帮助其将补偿标准总体提高了将近1500万。

三、典型意义

企业拆迁较之住宅用途房屋拆迁而言，占地面积大，因此单纯就拆迁补偿款就价目不菲。此外，企业拆迁户还可以获得搬迁补助、临时安置费补偿、停产停业损失以及装修补贴等。反观拆迁博弈的实质，即是拆迁双方群体对拆迁所生利益的分配额博弈。一方分得越多，相对另一方所获取的就会减少。那么，企业拆迁在拆迁方眼里自然是分外醒目的，因为企业较之普通民宅具备分一大杯羹的潜质，一旦律师介入对企业而言就是如虎添翼，潜质也会瞬间化为神奇的实力。

另外，在拆迁进程中，谈判是最重要的环节，是与拆迁方博弈、心理战的过程，其重要性不言而喻，决定您以后清汤寡水还是山珍海味。涉及拆迁补偿纠纷的案件，补偿高低实际上就是一个博弈过程，所以应当不拒绝谈判，通过精准的、迅速的谈判达到各方合理接受的结果，最终案结事了为上策。

进一步来说，本案中龙洋公司是前些年招商引资企业，其建设行为是根据当时的政府文件进行的，并且受到当时的政府的鼓励，也就是说龙洋公司是基于对政府行为的信赖而进行的投资建设，那么作为招商引资的政府理应保护龙洋公司的合法信赖利益。