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2022年1月1日，看到北青财经的一报道：“刚被评为‘中国十大丑陋建筑’ 恒大海南海花岛2号岛39栋楼被责令拆除”。根据报道内容，海南省儋州市综合行政执法局向儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒开发公司）下发了《行政处罚（限期拆除）决定书》，以该公司开发的位于儋州市白马井镇海花岛2号岛三（六）期项目共建设39栋楼，总建筑面积434941.46平方米，因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形，依据《城乡规划法》第六十四条之规定，责令该公司在10日内自行拆除上述违法建筑物。如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。经媒体求证，该责令拆除决定属实，而儋州信恒旅游开发有限公司为恒大旗下公司。

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同时，根据媒体报道，2019年，海南省对海花岛存在的违法违规行为进行了调查处理，共立案14宗，处罚款约2.15亿元。2020年，海南省责令儋州市落实海花岛2-14-1地块39栋住宅建筑整改。在责令39栋住宅建筑全面停工、收回预售许可证、撤销《建设项目环境影响登记表》备案的基础上，提出39栋住宅建筑妥善处置方案。上述项目因环保问题在2020年5月被要求停售。

海花岛号称世界最大的人工岛。资料显示，恒大海花岛位于海南省儋州市海湾区域，该岛由三个独立的离岸式岛屿组成，规划填海面积约8平方公里，规划平面形态为盛开在海中的三朵花，故取名为“海花岛”。中国海南海花岛总投资1600亿，规划有国际会议会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等28大业态，由600多名世界顶级建筑设计大师操刀设计。（以上内容主要来源于北青财经报道）

作为代理过大量城管拆除违建建筑案件的律师，看到该报道之后，其中几个问题值得讨论：第一、海南省儋州市综合行政执法局有无权力作出限期拆除的决定？第二、购买了涉案项目商品房的业主能否对于该《行政处罚（限期拆除）决定书》申请行政复议或者提起行政诉讼。第三、信恒开发公司开发的涉案海花岛39栋楼被决定拆除，信恒开发公司能否取得补偿或者赔偿？第四、该海花岛39栋楼被责令限期拆除，那么买了房的业主的权利如何保障？接下来，对这几个问题一一进行分析论证。

第一、海南省儋州市综合行政执法局有无权力作出限期拆除的决定？

需要看儋州市综合行政执法局是否取得法定授权。

根据《行政处罚（限期拆除）决定书》，作出拆除决定的理由是因为信恒公司取得的建设工程规划许可证被撤销，违反了《城乡规划法》第四十条的规，进而根据《城乡规划法》第六十四条的规定作出了责令限期拆除的决定。

其中，《城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

从上述规定来看，在城市、镇规划区内的建设项目，应当办理建设工程规划许可证，没有建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设，在建设时应当责令停止建设。根据是否可以采取改正措施的情形，决定是限期改正处以罚款，还是采取限期拆除等措施。现根据报道，涉案项目的建设工程规划许可证已经被撤销，则视为没有建设工程规划许可证，其性质成为了俗称的“违法建筑”。

那么，建设工程规划许可证被撤销之后，能否采取改正措施呢？根据媒体的报道，撤销建设工程规划许可证是因为环境的问题，而且建设工程规划许可证应该是行政机关主动撤销的。则在环境问题没有解决之前，是不符合办理建设工程规划许可证的，无法采取改正措施了。

在此基础上，因为无法补办建设工程规划许可证，不能采取改正措施，根据《城乡规划法》第六十四条的规定，可以采取限期拆除的措施，不能拆除的，没收实物。本案中，显然是采取了限期拆除的措施了。

在这儿，就有个疑问：《城乡规划法》第六十四条规定的是无论是责令停止建设还是限期拆除、没收实物等，均是由县级以上地方人民政府的城乡规划主管部门处理，为什么本案中会是城管呢，行政执法应当遵守“法无授权不可为”的职权法定的原则？

对于违反《城乡规划法》的行为，由城管部门作出处罚，是基于《行政处罚法》规定的行政处罚权的集中行使。1996年《行政处罚法》第十六条规定“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权，但限制人身自由的行政处罚权只能由公安机关行使。”现行的《行政处罚法》第十八条规定：“国家在城市管理、市场监管、生态环境、文化市场、交通运输、应急管理、农业等领域推行建立综合行政执法制度，相对集中行政处罚权。国务院或者省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权。限制人身自由的行政处罚权只能由公安机关和法律规定的其他机关行使。”

至于儋州市城市综合执法局是否有作出本案限期拆除决定的法定职权，需要儋州市城市综合执法局举证证明其取得法定授权的依据。

而对于涉案项目的39栋楼，是否必须要拆除，也值得探讨与考虑。《城乡规划法》第六十四条规定的处理措施中，对于无法拆除的，可以采取没收的方式。而在行政诉讼案件中，行政诉讼法有一个基本原则，就是对于公共利益的保护。在行政行为违法需要撤销之时，如果撤销会给国家利益、公共利益造成损害的，则只判决确认行政行为违法而不撤销。本案中存在着两方面的公共利益去考量，一是环境保护的利益，二是广大购房者业主的利益。这两者利益衡量，如果优先保护环境，则采取拆除措施；如果优先考虑广大购房者业主的利益，则可以考虑采取没收的措施而不拆除。

第二、购买了涉案项目商品房的业主能否对于该《行政处罚（限期拆除）决定书》申请行政复议或者提起行政诉讼。

笔者认为，业主可以依法申请行政复议或者向法院提起行政诉讼。

信恒开发公司作为该《行政处罚（限期拆除）决定书》的行政相对人，其如果不认可的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

作为购买了涉案项目商品房的业主，虽然不是该《行政处罚（限期拆除）决定书》的行政相对人，但是根据《行政复议法》第二条、第六条以及《行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”之规定，购买了涉案项目商品房的业主，与对涉案项目的处理具有法律上的利害关系，可以在法定的起诉期限内对包括撤销建设工程规划许可证、撤销商品房预售许可证、以及本报道中的《行政处罚（限期拆除）决定书》等提起行政诉讼。

第三、信恒开发公司开发的涉案海花岛39栋楼被决定拆除，信恒开发公司能否取得补偿或者赔偿？

答案是儋州市有关部门应当对信恒公司的信赖利益进行补偿，不能仅仅是作出限期拆除决定或者撤销建设工程规划许可证等决定就结束。

根据该《行政处罚（限期拆除）决定书》及媒体报道，信恒开发公司开发的涉案海花岛39栋楼是取得过《建设项目环境影响登记表》、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等行政许可文件的，只是后来被撤销。

《行政许可法》第八条规定“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。” 国务院关于《全面推进依法行政实施纲要》（国发[2004]10号）关于“依法行政的基本要求”规定，行政机关应当“诚实守信。行政机关公布的信息应当全面、准确、真实。非因法定事由并经法定程序，行政机关不得撤销、变更已经生效的行政决定；因国家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤回或者变更行政决定的，应当依照法定权限和程序进行，并对行政管理相对人因此而受到的财产损失依法予以补偿。”

信恒开发公司在开发建设涉案海花岛项目之时，取得了相关的行政许可文件，如果不是因为其故意提供虚假材料，通过欺骗等形式取得相关行政许可，现之前合法取得的行政许可被撤销，撤销行政许可的机关应当对信恒开发公司的信赖利益进行补偿。而不能仅仅是责令拆除了事。至于具体补偿的金额，信恒公司可以与撤销行政许可的行政机关协商，协商不一致的信恒公司可以通过行政诉讼的方式维护自己的合法权益。

第四、该海花岛39栋楼被责令限期拆除，买了房的业主与开发商签订的《商品房买卖合同》还有效吗？买了房的业主的权利如何保障？

业主可以与开发商解除合同，协商退款并要求赔偿损失，协商不成的可以依法向提起仲裁或者向法院起诉。

笔者认为，业主与开发商签订的商品房买卖合同并不因建设工程规划许可证、商品房预售许可证被撤销而当然无效。业主与开发商签订商品房买卖合同之时，开发商是取得了商品房预售许可证的，业主与开发商签订商品房买卖合同之时，是符合法律规定的，此时业主与开发商签订的买卖合同是合法有效的。合同签订之后，在履行过程中出现了建设工程规划许可证、商品房预售许可证被撤销等情形，则是合同履行过程中出现了合同目的不能实现的情形，应当解除合同而非认定原来有效的合同无效。

《民法典》第五百六十三条第一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”现涉案项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等已经被撤销，而涉案房屋也已经决定限期拆除，业主买房的目的不能实现了。业主可以据此而要求与开发商解除合同，并根据《民法典》第五百六十六条等规定，要求开发商退还已经支付的购房款，承担违约责任。与开发商协商不成之时，可以依法申请仲裁或者向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。

探讨对于开发公司是否进行补偿，既是《行政许可法》信赖利益保护原则的落实，践行诚信政府的基本要求。也是在目前恒大集团的债务状况下，对广大购房者业主合法权益的保障。