房屋征收人所作出的房屋征收补偿决定书应当尊重事实，符合法律法规规定，并且给予被征收人“公平补偿”。补偿决定书若属认定事实不清、主要证据不足，被征收人请求撤销该房屋征收补偿决定的，人民法院应当予以支持。
 

【关键词】
 

房屋面积 补偿决定  公平
 

【案例一 案情回顾】
 

2011年7月16日，寿县人民政府颁发了征收决定，对寿县寿蔡路局部地段规划范围内房屋及附属物进行征收。邱某某在寿县寿春镇寿蔡路南侧苹果街的房屋正好位于该征收范围内。因双方对征收补偿额度无法达成一致，故邱某某一直未签订安置补偿协议。
 

2012年11月6日，寿县人民政府作出寿政征补（2012）3号《房屋征收补偿决定书》（下称《3号补偿决定》，邱某某不服该补偿决定，认为征收人没有依法对其阳台作价赔偿，损害了其合法利益，于是向安徽省六安市中级人民法院提起诉讼。

【办案结果】
 

2013年12月25日，安徽省六安市中级人民法院作出（2013）六行初字第00007号《行政判决书》，采纳了代理人的意见，依法撤销《3号补偿决定》。
 

【案例二 案情回顾】

冠县人民政府依据其作出的《冠县人民政府关于冠县清泉河北岸房屋征收决定（冠政发[2011]66号）》和《冠县清泉河北岸房屋征收补偿方案》开展房屋征收工作。2014年9月，冠县人民政府分别对张某某等11户做出“征收补偿决定书”。被征收人对此不服，认为该补偿决定书所依据的《房屋征收评估分户报告》不具有合法性，因为其中所认定补偿面积与事实不符，损害他们的合法权益，故向聊城市人民政府申请行政复议，请求撤销“征收补偿决定书”。

【办案结果】
 

复议期间，冠县人民政府自查发现张某某等被征收人所言属实，遂于2014年11月26日作出《冠县人民政府关于撤销冠县人民政府房屋征收补偿决定书的决定》，自行撤销了相关“征收补偿决定书”。

【律师说法】

房屋征收后能得到多少补偿，直接关系着被征收人的切身利益，是他们最为关心的问题。纵观近年因房屋征收拆迁引发的矛盾，大多集中在对征收补偿标准和补偿公平性的争议上。虽然一直强调中立第三方——房屋评估机构的监督和评价作用，要求遵循“同房同价”的原则，按照房屋市场价标准，对拟征收房屋进行评估作价。但由于行业竞争、业务来源、行政管理等各种原因，评估机构也很难做到客观公正，有的甚至直接根据征收人制定的补偿标准得出结论，形成评估报告，丧失了应有的独立立场，导致评估结果有失公允。为了确保评估结果的客观公正，应当打破评估执业的地域性限制（这种限制不是源于法律法规的限制，而是行业内部自定的潜规则造成的），排除或减少行政干预评估活动，通过市场调控提升评估报告质量。
 

本文两则案例涉及的纠纷皆源于补偿不公，后又终因事实不清，显失公平，导致评估报告无效，以至于征收人据此所作的征收补偿决定书被法院撤销或自行撤销。

尽管为了实现公共利益而实施的房屋征收行为带有一定的行政强制性，但绝不能因此而无视“等价有偿”、“公平、公正”等基本原则的存在。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征补条例》）要求房屋征收需做到“公平补偿”。所谓“公平补偿”，笔者认为可从以下几个方面进行比较和衡量。

一是横向公平，可分为内部横向公平和外部横向公平。前者指同一个征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，按照既定的补偿方案进行公开、公平、合理的补偿。不管签约先后或搬迁早晚，补偿标准应当前后一致；无论是自愿搬迁，还是被强制征收，补偿标准也不应出现高低差异。后者指房屋质量、所处地段及环境等条件类似的两个或多个征收项目中，此项目与彼项目涉及的所有被征收人补偿标准和安置方式相似，面积相同或相近户所得补偿结果相同或相近。

二是纵向公平。对同一项目被征收人在不同时段搬迁时给出的补偿标准应当前后统一，不应出现“早走少得，晚走多得”，或相反情形。
 

三是市场公平。这最能体现公平的本质，要求补偿标准和市场标准相吻合，即通过市场比较法等评估方法，对待征房产进行评估作价，使其符合周边类似房地产的市场公开交易价格。
 

对于何为公平？被征收人有着一个简单而又朴素的判断标准，就是拆多少赔多少，好比借我一头牛，应该还我一头牛，而不能只还我一只鸡。“拆一还一，不找差价”这是底限。从法律法规层面而言，就是《征补条例》第十九条规定的“市场价”，即“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这里需要特别注意的是，被征收房屋的价值不只是仅指房屋的建筑成本，还应该包括该房屋占用范围内的土地使用权价值，所得补偿款折合成单价后，应和周边类似商业房产的市场销售均价相当。因征收而造成其他财产损失的，如装修费、停产停业损失、搬家费等，则应一并补偿，但不得计算在房屋补偿总额之中。如此规定，是为了尽最大可能地保障被征收人用所得征收补偿款能够买到不小于原房屋面积的新房，保障被征收人生活水平不被降低。
 

“因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取有效措施，多渠道解决好被征地农民的生产生活”，国土资发〔2004〕238号）《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中如是规定，虽然，该规定是国土资源部针对集体土地征收过程中的补偿标准设定而出台的，但我国各级人民政府及其部门保障人民生活水平不降低的大政方针是一致的。
 

市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当包括征收事由、补偿标准、补偿方式等诸多方面，且事先应依法征求被征收人意见。政府依据补偿方案作出补偿决定时，应当尊重事实，符合法律法规规定。如果征收补偿决定存在“明显缺乏事实依据；明显缺乏法律、法规依据；明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障”等情形之一的，依据最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》人民法院应当裁定不准予执行。
 

所以，征收人既不能为了降低征收成本，恶意降低补偿标准，克扣补偿款项，也不能因为人情世故等而无度放宽补偿标准，应当本着“尊重历史，实事求是”的原则，依法给予被征收人“公平补偿”。否则，违法做出的征收补偿决定书不会受到法律支持。
 

【经验提示】
 

市、县级政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内建筑进行调查、认定和处理，尤其是未登记部分，依法应先由相关职能部门加以调查认定，厘清房屋产权合法性，以便界定是否需要作价补偿。被征收人最好自己提前了解、熟悉认定规则以及房屋征收补偿规则，对不符合法律规定或者明显不公平的征收补偿决定，可以在法定期限内依法申请行政复议或提起行政诉讼。

【相关规定】
 

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
 

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
 

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制作过程中，应当向社会公开征求意见。

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》
第六条　征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；
（二）明显缺乏法律、法规依据；
（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；
（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；
（五）严重违反法定程序或者正当程序；
（六）超越职权；
（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。
人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。