案情简介

       2006年5月13日，上诉人（原审原告，反诉被告）镇江市某汽车修理有限公司作为承租方，与作为出租方的上诉人（原审被告，反诉原告）镇江某产业集团有限公司，签订《房屋及场地临时使用协议》，约定出租方将其收储的位于原某水泥厂地块面积约9亩的场地及房屋交付承租方用于汽车修理经营用途，前三年使用费为每年4万元，以后每三年增加百分之十，使用期限自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，同时对租金标准及支付方式等相关事项进行了约定。2017年5月25日，出租方在未与承租方就终止合同协商一致的情况下，组织人员强行将承租方的机器设备、办公用品等从租赁物现场搬离进行异地堆放，并将厂门封闭，造成承租方重大经济损失。2018年1月2日，承租方向镇江市润州区人民法院提起诉讼，要求出租方赔偿设备损失、装修损失等。2019年3月25日，法院作出一审判决，判决出租方赔偿承租方各项损失292600元并返还相应物品。承租方镇江市某汽车修理有限公司对此判决不服，向镇江市中级人民法院提起上诉，同时委托北京京润律师事务所殷玉航、赵加亮律师代理本案。

案件结果
 

      2019年10月31日，镇江市中级人民法院审理后作出一审判决：
      一、撤销镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初17号民事判决。
      二、发回镇江市润州区人民法院重审。

律师说法

       在租赁合同关系中，一旦出租人因各种原因不想继续出租租赁物，便会找各种理由要求解除合同，不管这些理由是否合法、是否符合合同约定，只要未与承租人就解除租赁合同事宜达成一致，出租人均无权采用所谓的自力救济手段，强行驱逐承租人并占有租赁物。此时，出租人正确的做法应是向法院提起民事诉讼，通过司法公权来维护自己的合法权益。法律之所以未赋予出租人自力救济权，也正是基于维护社会秩序稳定性的考虑（大家也可以想象自力救济权泛滥的后果）。正是基于上述理由，一审法院明确认定“被告在2017年5月25日自行强制搬迁，侵犯了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任”，只不过其在认定承租人财产损失数额及漏天堆放的物品是否还具备返还价值条件等问题上出现错误，才被二审法院依法撤销，发回重审。

       也许有人会说，出租人通过向法院起诉解除合同、收回租赁物的时间流程太长，成本太高，根本等不起。事实上，不管承租人是否实际使用租赁物，只要租赁合同一天未解除，出租人没有收回租赁物，诉讼期间的租金或占用费均应该由承租人负担，出租人大可不必冒着极大的风险进行所谓的自力救济—强行清退，尤其是在租赁物内存有承租人大量物品的情况下，更是应该小心行事。否则，出租人之前辛苦收取的租金，有可能还要赔给承租人，甚至还要自掏腰包，极不划算。