无证房也不能按违建一拆了之

——陆某诉广州某区城管和某街道办强拆行为确认违法案

【案情简介】

陆某在1986年填报《农村建房用地普查登记表》申请建房，乡政府批准同意后，陆某建设一栋平房。在1988年7月，陆某儿子陆小某申请在该宅基地房屋上加建第2层，填报《村镇建房（用地》申请表》有生产队、乡政府、区公所签名并加盖公章。1988年7月陆小某取得《村镇建房许可证》之后，对宅基地房屋翻建为6层半。1989年陆某取得《农村宅基地使用证》，宅基地证上记载房屋混合结构1层。房屋没有房产证。

2020年，区城管局和街道办以“案涉房屋超建，无相关规划报建手续，系违法建设”为由，作出《违法建设行政处理决定书》，责令陆某限期自行拆除六层半房屋。陆某未自行拆除后，区城管局和街道办将案涉房屋实施强拆。陆某不服遂诉至法院。

【案件结果】

一审、二审均确认区城管和街道办强拆陆某宅基地房屋的行为违法。

【律师说法】

1、房屋证载面积具有信赖利益，将房屋全部拆除明显违法。

从案件事实上看，案涉房屋翻建未按《建房许可证》要求进行，对房屋进行了超建。但房屋在具有《宅基地使用证》的情况下，而未加区分证载合法面积的信赖利益，对房屋实施全部拆除，明显违法。

行政机关不能以未取得规划许可手续、以违建为由直接全部拆除。当事人在该《农村宅基地使用证》范围内建设，是基于对核发《农村宅基地使用证》行为的信赖而建设涉案房屋，对于证载范围的建筑存在信赖利益。并且村庄建设规划滞后于农村建房需要，农村居民建房报建难的情况在现实生活中客观存在，农村宅基地上房屋普遍存在只有部分报建手续甚至完全缺乏报建手续的情况。因各种历史原因产生的违法建筑，并非一律予以拆除处理。

2、执法机关在实施行政行为时，要遵循比例原则，不能超过执法限度和必要性。

执法行为要适当。案涉房屋已纳入集体经济组织旧村自主改造范围之内，集体经济组织通过面积测量确认了案涉房屋具有补偿利益。在此情况下，一般应遵循相关旧村自主改造的规定来处理房屋的拆除和补偿问题。当事人已经取得宅基地使用证，虽然加建未按照审批的建房许可证建设，超出核准建设面积，但宅基地上房屋已纳入旧村自主改造范围实施改造，对于村民已建成的历史性超建部分已经纳入旧村自主改造实施改造的，政府职能部门在开展违法建设查处时，要结合当时相关规定，尊重历史，按照现有状况，选择对相对人权益较小损害的方式，妥善予以处理，避免可能造成同类房屋间安置补偿权益的重大差异，引发新的较大矛盾纠纷。行政机关要权衡考量执法活动是否会影响当事人在旧村自主改造补偿方案的补偿利益，且要考量执法活动是否具有必要性和紧迫性，遵循比例原则，否则即为超出执法限度。

执法目的要正当。案涉房屋位于旧村自主改造范围，执法机关以拆违的方式逼迫拆迁，也不具有正当性，构成执法目的不当。

综上，行政机关在行政管理活动中不仅应考虑行政管理目标的实现，同时还应保障相对人生产、生活必需的基本权利。案涉房屋已纳入旧村改造范围，行政机关未考量现实情况，径行拆除，滥用职权，有违依法行政原则。