【案情简介】        

　　买房人郭某通过北京某房地产经纪有限责任公司(下称中介公司)，购买许某位于通州区八里桥南街X号一处房产(下称涉案房屋)，并与许某签订了《北京市房屋买卖合同》。同时，三方还签订《房屋买卖居间服务合同》，约定由郭某承担中介费。

　　办理网签过程中，发现许某之前已将涉案房屋卖给案外人董某，并进行了网签。

　　郭某遂委托张志同律师，向通州区人民法院提起诉讼。庭审中，律师指出：许某隐瞒一房多卖，且已和他人办理网上签约事实，致使该买卖合同无法继续履行，所以，郭某有权解除权合同，同时，许某应双倍返还定金。两审法院均支持了这一观点。

　　就在郭某及其代理律师认为这起历时八个月之久的房产买卖纠纷案结事了之时，中介公司按照《房屋买卖居间服务合同》约定，向北京仲裁委员会申请仲裁，要求郭某支付中介费及违约金。张志同律师继续作为郭某代理人，参加居间合同纠纷案件诉讼活动。

　　【律师观点】

　　双方争议焦点在于：是不是只要和中介公司签订了中介合同，就得按约支付中介费?双方各执一词。

　　中介公司认为：买卖双方已经签订了房屋买卖合同，且经法院确认合同合法有效。合同最终没能实际履行的原因为是许某违约，一房二卖，与中介公司无关，中介公司已尽到形式审查义务，居间服务没有瑕疵，按照《房屋买卖居间服务合同》约定，有权收取中介费，所以，要求郭某支付中介费合法合理。

　　对此，郭某代理律师提出相反观点，认为无权索要中介费，因为：

　　一、 由于中介公司的过失，导致其没有获知涉案房屋已经办理网签的事实，违反了《经纪人管理办法》第十七条规定，即 “经纪人在经纪活动中，应当遵守以下规则：(一)提供客 观、准确、高效的服务;(三)将定约机会和交易情况如实、及时报告委托人” ，及《合同法》第四百二十五条第一款“中介公司应当就有关订立合同的事项 向委托人如实报告”之规定。故，中介公司提供的居间服务存有过错，致使许某与郭某之间签订的买卖合同无法实际履行。

　　二、 中介公司仅仅只是促成许某与郭某签订了《北京市房屋买卖合同》，并未完全履行《房屋买卖居间服务合同》第三条中约定，没有为郭某提供全程交易服务。以已经促成了双方签订了《北京市房屋买卖合同》要求郭某支付中介费，不应被支持。《合同法》第四百二十四条对居间合同进行了定义。从概念来看，居间服务分为报告居间和媒介居间。本案中，中介公司不但要提供信息、报告订立合同的机会(报告居间)，还要周旋于许某与郭某之间介绍、撮合，促成合同成立和交易，即中介公司需要提供的是媒介居间。所以，不能仅凭为郭某提供了房源信息而要求支付中介费。

　　三、中介公司要求郭某支付中介费，没有法律依据。《合同法》第四百二十五条对中介公司的报告义务进行了规定，并规定了不得要求支付报酬的情形。本案中，中介公司没有如实提供涉案房屋状况的真实信息，损害了郭某的利益，按上述规定，不得要求支付报酬。加之，郭某之前没有支付中介费，是在依法行使《合同法》第六十八条赋予不安抗辩权。因此，郭某不支付中介费，于法有据。

　　最终，仲裁庭采纳了代理律师意见，认定：虽然中介公司已尽到了形式审查义务，但没有尽到必要的审核义务，应给予告知的事项未能告知，违反了《合同法》规定。鉴于中介公司未能尽到如实报告义务，居间成立的合同无法实际履行，委托人(郭某)并无过错，中介公司不得请求支付报酬，裁决驳回中介公司的仲裁请求，仲裁费由中介公司自己承担。

　　【友情提示】

　　我们找中介公司服务时，不仅要关心中介费多少，也要约定好对方提供的服务类型，是报告居间，还是媒介居间。如果是前者，中介公司提供的真实有效的房源信息，一经被采用，就应按约支付中介费(或称房源信息费);如果是后者，中介公司不仅要提供相关房源信息，还应当促成交易实际完成，除非是买卖双方或一方过错导致合同无法履行的，否则，不仅无权收取中介费，而且已经收取的，还应予以退还。故意隐瞒真实信息，给客户造成损失的，还要承担赔偿责任。

　　作为中介方而言，不能只为赚取中介费，而不顾买卖双方合同能否实际履行、合同目的能否实现，盲目促成买卖双方签订协议。不然，就像本案的中介公司一样，偷鸡不成蚀把米。 
              
                                                                                                                                                        文/承办律师 张志同