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【京润说法】殷玉航律师:如何考量农村集体土地房屋征收
来源:   作者:京润律师事务所   发布时间:2019-09-17 13:38:42    次浏览
笔者在土地征收及房屋拆迁过程中,经常会遇到农村的集体土地已经被省政府及国务院批准征收,但由于各种原因,土地补偿工作一直没有启动,而
笔者在土地征收及房屋拆迁过程中,经常会遇到农村的集体土地已经被省政府及国务院批准征收,但由于各种原因,土地补偿工作一直没有启动,而是由原来的用户一直在使用的情况。
 

暂不讨论如何启动房屋的征收补偿工作,及再行启动征收补偿的合法性,本文仅就应当所获的补偿的实体问题,做简单探讨。

本人认为:农村集体土地的房屋征收补偿,根据土地管理法第47条第四款的规定,被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

即征收补偿标准,应有省级政府制定。

由于征地批复早已经作出,经过多年,原先房屋所在区域已经被纳入到城市规划区,周边房地产价格也早已经市场化,如果仍按照当时农村集体土地上附着物的标准进行补偿,则明显难以解决被征收人的居住问题,所以,在当今阶段对纳入到城市规划区的农村土地上房屋启动征收补偿工作,采取市场价格进行评估合理正当、符合法律本意。
  最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定第12条第二款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已被纳入到城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

上述规定明确了对纳入到城市规划区的农村集体土地上房屋进行补偿的标准及原则。即采取国有土地上房屋征收补偿标准的原则,采取市场比较法进行评估作价。其中该条最后一句,对涉及到已经领取到土地补偿费的,应当予以扣除。该句具体含义,是指扣除当时领取的土地补偿款,还是扣除当时补偿款所对应的土地使用权价值。

 

仁者见仁,智者见智。但窃以为,行政机关所采取的行政行为如存在错误及瑕疵,则不能因其过错而再受益。所扣除的,应当是当时已经领取的土地补偿款。当然,如果当时的土地补偿款都没有领到,则免谈扣除问题。